Un inquilino se quiere ir un año antes de que venza el contrato de alquiler

He firmado un contrato de alquiler por tres años, pero me gustaría mudarme de piso un año antes de lo pactado. ¿Estoy obligada a pagar la totalidad de la renta hasta el vencimiento del contrato? ¿Cuáles son las consecuencias si me voy antes?

El plazo pactado en el contrato de arrendamiento contempla los derechos tanto del arrendador como del arrendatario. En él se establece que el arrendatario está ligado a la duración del contrato, por lo que no podrá desistir unilateralmente sin sufrir las consecuencias del incumplimiento contractual: la indemnización por daños y perjuicios. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 es muy clara en este apartado: en alquileres de duración pactados superiores a cinco años, el inquilino podrá desistir del contrato una vez transcurrido este tiempo y siempre que se avise al dueño de la vivienda con una antelación mínima de dos meses. Ahora bien, en contratos de duración inferiores a cinco años, la ley no regula esta situación, por lo que es necesario ajustarse al documento firmado. Por eso debe leer el contrato y comprobar si se le penaliza o no por dejar la vivienda antes del plazo. En el caso de que el contrato recoja una indemnización pactada deberá abonarla cuando entregue las llaves, momento en el que deberá recibir devuelta la fianza, salvo que hubiera desperfectos en la vivienda de los que el arrendatario deba responder. Si, por el contrato, el contrato no dice nada al respecto, el dueño del piso podrá reclamarle daños y perjuicios, aunque no necesariamente todas las rentas que resten hasta el vencimiento del contrato. Se entiende que la indemnización comprendería las rentas por los meses en los que la vivienda permanezca desocupada y libre, ya que en otro caso se daría una situación de enriquecimiento injusto.

Tras dos reparaciones en el móvil, el vendedor no quiere ofrecer uno de sustitución

Me compré un móvil en una tienda a la que tuve que regresar al día siguiente para que me cambiaran el cargador porque hacía ruido. Días después surgieron otros inconvenientes y tuvieron que cambiar la batería. Pero mis problemas continuaron porque las conversaciones a través del móvil apenas se escuchaban, así que volví a la tienda exigiendo una solución. A pesar de que no habían pasado ni siete días, me explicaron que no me podían dar otro móvil. Me gustaría saber si tengo derecho a exigir un móvil mientras el mío lo están reparando, puesto que he pagado mucho dinero por un artículo que no estoy disfrutando.

El Real Decreto Legislativo 1/2007, que aprueba el texto refundido de la Ley general para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, impone al vendedor la obligación de responder de las averías y defectos de los productos en un plazo de dos años desde el momento de la entrega, registrada en la factura, ticket de compra, o albarán. De manera que al consumidor le basta con mostrar esta factura para reclamarle al vendedor los derechos que la ley le otorga. Según la ley, ante un defecto del producto el consumidor podrá optar entre la reparación y la sustitución por otro nuevo, debiendo elegir la menos costosa para el vendedor siempre que sea viable. Además, el cliente tiene derecho a exigir la sustitución del objeto por otro una vez que haya sido reparado y persista la avería, así como a la devolución o la rebaja del mismo. Si la garantía comercial concede derecho a un móvil de sustitución, se puede exigir a través de una hoja de reclamaciones. En caso contrario, también se puede reclamar. La persona afectada puede alegar cuestiones de necesidad e indicar que, dados los graves inconvenientes que le está ocasionado permanecer sin móvil, reclama la devolución del precio pagado o un móvil nuevo a cambio de que el establecimiento se quede con el móvil averiado, más si se encuentra ya en la tercera reparación.

Un vecino se niega a pagar las cuotas de la comunidad hasta que no arreglen el tejado

Hace un año que no pago las cuotas de mi comunidad debido a que no arreglan el tejado, a pesar de que hace poco tiempo sufrimos una inundación a causa de las lluvias. Pero no quiero tener problemas. ¿Qué pasos tengo que dar para solucionar esta situación?

Es obligación de todos los propietarios abonar los gastos generales, del mismo modo que la comunidad debe realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble con el fin de que reúna las debidas condiciones de estanqueidad, habitabilidad y seguridad. En situaciones de impago, la Junta de propietarios, siguiendo los pasos pertinentes, puede privar del derecho de voto al miembro moroso, salvo que éste hubiera impugnado o consignado judicialmente la deuda. También es posible depositar ante notario la suma total que se debe. Pero lo más conveniente para la personas afectada, dado que no discute la procedencia de la deuda ni su importe, es que se ponga al día en el pago y que exija a la comunidad la realización de las obras necesarias. Para ello debe seguir los siguientes pasos: solicitud por carta certificada o burofax a administrador y presidente la inclusión en el orden del día de próxima junta de la reparación del tejado. Si lo considera urgente, el afectado puede reclamar la convocatoria de una Junta Extraordinaria con el argumento de la necesidad de reparar el tejado. Si no se atiende la solicitud, puede solicitar la colaboración de otros propietarios y, dado que la ley autoriza la convocatoria de Junta a un número de propietarios que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación, pueden instar al presidente a convocar junta o convocarla ellos mismos.

Es aconsejable incluir en el orden del día la contratación de un técnico, aparejador o arquitecto, para que emita un informe sobre la necesidad o no de la obra. También puede acudir a un abogado o a asociaciones de propietarios de vivienda que pudiera haber en su provincia para que intenten mediar con la comunidad o, en última instancia, demandar a la comunidad de propietarios para que el juez declare, en su caso, la necesidad de la obra y condene a la comunidad a su realización.

La tintorería no se hace responsable del deterioro de un vestido de fiesta

Llevé un vestido de fiesta, que sólo había usado dos veces, a la tintorería para quitar unas manchas. Pagué el servicio y me hicieron firmar el ticket. Cuando fui a recogerlo, no sólo no habían quitado las manchas, sino que las lentejuelas que tenía habían perdido en parte su color original. Me dicen que no se hacen responsables ni de las manchas ni del deterioro de los adornos porque en el ticket que firmé consta esa exoneración de responsabilidad. No se dónde reclamar ni qué hacer.

Para reclamar puede acudir a la tintorería, solicitar una Hoja de Reclamaciones, cumplimentarla y llevarla a los Servicios de Consumo de su municipio (OMIC) o de su provincia. También puede ir directamente a estos Servicios de Consumo sin pasar por la tintorería. La Administración de consumo podrá mediar en el conflicto y podrá sancionar al establecimiento, aunque el usuario no obtendrá por esta vía sancionadora ninguna satisfacción por los daños sufridos. Para esto deberá llegar a un acuerdo, acudir a arbitraje de consumo o a juicio. El arbitraje de consumo es gratuito, pero voluntario para las partes, por lo que si usted lo solicita, es necesario que la tintorería acepte formar parte de él. Si no acepta, sólo le queda la vía judicial. Para juicios verbales de reclamaciones inferiores a 900 euros no es obligado acudir a juicio defendido por abogado ni representado por procurador, aunque suele interesar estar asesorado e incluso defendido por un abogado.

La persona afectada puede acudir con una copia del ticket a los Servicios de Consumo para comprobar si la exención de responsabilidad es correcta o no, lo que dependerá de que en el ticket se informe claramente de la posibilidad de no quitar las manchas y de un previsible deterioro para que el usuario decida conscientemente y asuma el riesgo. Si se demuestra que la información era errónea, tendría derecho a exigir el cumplimiento del servicio de limpieza y a reclamar una indemnización por los daños causados de acuerdo a la defectuosa prestación del servicio. El importe a reclamar puede corresponderse al valor de compra del vestido, acreditado con la factura, aunque descontando un porcentaje en función de su antigüedad o depreciación por uso.

El cajero automático entregó 50 euros menos y el banco no se hace cargo

Intenté extraer 150 euros de mi cuenta en un cajero automático, pero expulsó sólo 100 euros, aunque hizo un débito por 150 euros. Cuando reclamé, me informaron que iban a hacer el arqueo del cajero. Llamé de nuevo y me dijeron que las cantidades del cajero cuadraba perfectamente. Por esta razón quería saber dónde reclamar, ya que en mi cuenta aparece que tengo 50 euros menos y éstos nunca salieron del cajero.

La primera acción es dirigirse por escrito fehaciente al Servicio de Atención al Cliente o al Defensor del Cliente del banco planteando la reclamación, de lo que la persona afectada se puede informar en su sucursal. Conviene que conserve una copia sellada de su queja y si en dos meses no obtiene una respuesta satisfactoria puede acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España, en la sede central -C/ Alcalá nº 48, 28014 Madrid- o en cualquier otra de la red de sucursales. Dispone de formularios y más información el www.bde.es. El procedimiento es gratuito y puede reclamar cualquier persona, nacional o extranjera, en condición de usuario del servicio bancario debidamente identificado. El Banco de España solicitará al banco en cuestión que haga sus alegaciones respecto a su queja y a partir de ahí deberá resolver en un plazo de tres meses. Aunque el informe que emita el Banco de España no es vinculante para las entidades reclamadas, en la mayoría de las ocasiones rectifican y admiten las recomendaciones del Servicio de Reclamaciones del Banco de España.

La persona afectada puede alegar la Recomendación 88/590 relativa a los sistemas de pago y en particular a las relaciones entre titulares y emisores de tarjetas. En ella se dice que es indispensable que las operaciones efectuadas con tarjetas se consignen en un registro, de tal manera que quede constancia de las mismas y puedan rectificarse los errores. Añade además que como el titular no tiene acceso a tales registros, la obligación de probar que una determinada operación ha sido correctamente registrada y contabilizada, sin que se haya visto afectada por alguna avería técnica o cualquier otra anomalía corresponde al emisor de la tarjeta.

También en el Código de Buena Conducta sobre la protección de los consumidores en materia de medios de pago se indica que si el tenedor de la tarjeta alega que una transacción se ha realizado de forma incorrecta, el emisor deberá mostrar, mediante extracto de un registro interno, que la operación fue fielmente registrada y anotada en las cuentas y no sufrió ninguna avería o deficiencia.

El piso en el que vive de alquiler cambia de propietario

Si el arrendador del piso en el que vivo en alquiler lo vende, lo hipoteca o lo pierde por impago, ¿podría continuar viviendo si tengo un contrato legal, por supuesto abonando el alquiler anterior, aunque sea muy bajo? Además, me gustaría saber cuál puede ser el plazo del contrato.

En caso de que el propietario de una vivienda arrendada la venda, el inquilino no tiene que abandonarla inmediatamente porque el contrato de alquiler continuará vigente, al menos hasta que se cumplan los cinco primeros años. Según la ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el comprador sustituye al arrendador en sus derechos y obligaciones durante ese plazo. Si la duración del contrato de alquiler fuera mayor, también vinculará al nuevo propietario, salvo que adquiera la vivienda, de buena fe, sin conocer la existencia del arrendamiento. En ese supuesto, sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que quede para el transcurso del plazo de cinco años, pero el anterior propietario debe indemnizar al arrendatario con una mensualidad de renta en vigor por cada año de contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, falte por cumplir.

No obstante, cuando en el contrato de alquiler se estipule que la venta de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el comprador sólo deberá soportar el arrendamiento hasta que concluya el plazo inicial de cinco años. En caso de que el arrendador pierda la vivienda por venta forzosa derivada de ejecución hipotecaria, el derecho del arrendatario también continuará hasta que se cumplan cinco años. Si ya hubieran pasado esos cinco años en un contrato de duración mayor, el arrendamiento quedaría extinguido a no ser que su contrato conste en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca. En este caso el contrato continuará por la duración pactada.

Para concertar un alquiler, la ley señala un mínimo de cinco años, prorrogable otros tres años, pero el plazo puede ser mayor. Cuando es así, interesa al arrendatario su inscripción en el Registro de la Propiedad como medida de protección.

Daños realizados al mobiliario urbano

Choqué con mi coche contra una farola, que quedó en la acera, y un contenedor de basuras. ¿Puede el Ayuntamiento reclamarme los daños por esos desperfectos o corren a cargo del municipio? ¿Y si no tengo seguro?

El culpable directo del accidente (y, por tanto, en sustitución de él, su compañía de seguros), sea sólo por choque con otro coche o que sea culpable de un choque en cadena, debe responder, al final, de los daños que sufran las instalaciones y el mobiliario urbano (vallas, farolas, postes, etc.). Si está el vehículo sin asegurar, le reclamarán judicialmente, sin perjuicio de que pueda responder el Consorcio de Compensación de Seguros que también podrá repetir contra usted. En definitiva, el responsable identificado de los daños debe pagar.

Dejar de pagar el alquiler

¿Puedo dejar de pagar la renta del alquiler del piso porque el dueño no me quiere cobrar cuando le voy a pagar?

No deje de pagar la renta en ningún momento, ya que a lo mejor es una estrategia para demandarle a usted por falta de pago. Mande inmediatamente un burofax al domicilio del arrendador diciéndole cómo le va a pagar o que indique el modo en que convengan para pagar, apercibiéndole que, si no dice nada ni facilita el cobro, consignará a su nombre y a su coste las rentas a través de banco, juzgado o notario, según los casos.

Revocar donaciones hechas al cónyuge

Mis padres me regalaron un piso y cometí el error de ponerlo por mitad a mi nombre y al de mi marido, cuando él no había puesto ni un duro. Ahora que me he separado él me reclama la mitad del piso. Me han informado legalmente de que él tiene derecho a su parte del piso por el hecho de haberle puesto en escritura también a su nombre. Mi familia y yo estamos desesperados porque no queremos que mi ex se quede con la mitad del piso familiar que me lo regalaron. ¿No hay ninguna salida legal para este problema?

Tendrá que ir a juicio si su ex marido no entra en razón. Para solucionar el problema, puede usted recurrir a la revocación de la donación por causa de nulidad, separación o divorcio, ya que puede probar que usted le donó la mitad del piso por razón de matrimonio. Él no ha comprado nada y lo que tiene es porque usted se lo donó. En su caso, es, además, de aplicación el Derecho Civil Catalán, en cuyo artículo 21 se contempla la revocación de donaciones entre cónyuges cuando el matrimonio se anula o disuelve en los casos previstos en dicha ley.

Renovación de la tarjeta de residencia

¿Puedo perder el derecho a residir y trabajar en España si no renuevo la tarjeta de residencia y trabajo?

Sí. Por no renovarla en el plazo de 3 meses se comete una infracción grave. Por retraso, hasta tres meses, en la solicitud de renovación de la tarjeta una vez haya caducado, le pueden imponer una multa de hasta 300 euros. Y multa por infracción grave, hasta 6000 euros, por tener caducada la autorización o el permiso de residencia y trabajo sin renovar, lo que puede dar lugar al inicio de expediente de expulsión. Solicite cuanto antes la renovación de su autorización de residencia en España.

Aire acondicionado en la fachada del edificio

Los vecinos han ido colocando anárquicamente aparatos de aire acondicionado en las fachadas del bloque. ¿Puede la comunidad obligarles a quitar el aparato?

Debe reunirse la junta de propietarios y decidir si esas instalaciones se consienten o no. Si no se consienten, deben requerir a cada vecino para que desmonte su aparato. SI no hace caso, pueden demandarle ante el Juzgado. También, cualquier propietario puede denunciar las obras ante el Ayuntamiento.

Vecinos ruidosos

Los vecinos de arriba no me dejan dormir desde el viernes hasta el domingo. Lo he denunciado al ayuntamiento, pero no les pasa nada. ¿Qué puedo hacer?

Si la Policía Municipal ya se ha personado y efectuado mediciones, presente formalmente una petición al ayuntamiento para que ordene que cesen las molestias. Si no se soluciona, puede usted reclamar judicialmente contra los vecinos en vía civil o/y contra el ayuntamiento en vía contencioso administrativa por inactividad frente a las denuncias. El procedimiento utilizado es por lesión de derechos fundamentales. No deben tolerarse las molestias por ruido.

Multa por emplear a un extranjero sin permiso

¿Qué multa me pueden imponer por emplear a un extranjero sin permiso de residencia y trabajo en España?

Aparte del abono de las obligaciones contractuales y de Seguridad Social del extranjero, cuyos derechos este último conserva, la Administración suele imponer a la empresa o al empleador una multa de 6000 euros por cada trabajador extranjero empleado sin autorización.